El debate público generado por el llamado del presidente Gustavo Petro a las asambleas de copropietarios sobre el valor de la cuota de administración llevó a la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) a hacer varias precisiones clave sobre cómo se define este cobro en los conjuntos residenciales del país.
De acuerdo con el gremio, en Colombia no existe un “tope legal” automático ni una fórmula obligatoria que ate el incremento de la cuota de administración al salario mínimo o al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Cualquier ajuste debe estar soportado en el presupuesto anual de la copropiedad y ser aprobado por la asamblea general de propietarios, tal como lo establece la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal.
Presión por el alza del salario mínimo
No obstante, Fedelonjas advirtió que el incremento del salario mínimo para 2026, fijado en 23,7 %, sí genera una presión directa sobre las finanzas de las copropiedades, especialmente en los rubros de vigilancia y aseo, que en muchos conjuntos representan entre el 60 % y el 70 % del presupuesto de administración.
“El impacto no es marginal. En Colombia hay cerca de 14 millones de unidades de vivienda urbana, y aproximadamente 7 millones están bajo el régimen de propiedad horizontal. Los servicios de vigilancia y aseo son los que más pesan en la administración, por lo que un aumento del salario mínimo del 23,7 % se refleja de manera directa en los costos”, explicó Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas.
Según el dirigente gremial, aunque ese incremento salarial incide en la operación, no significa que la cuota de administración deba subir en la misma proporción. “Estimamos que el aumento podría estar entre el 18 % y el 20 %, pero esto no es una regla general. Lo responsable es desagregar el presupuesto rubro por rubro y votar con información, no aplicar porcentajes automáticos”, precisó.
IPC no siempre cubre los costos reales
Frente a la postura del presidente Petro de tomar como referencia el índice de inflación, Ramírez advirtió que limitar el ajuste únicamente al IPC puede generar desfinanciación. “Si no se revisa el presupuesto completo, se puede afectar la seguridad, el mantenimiento y la calidad del servicio dentro de la copropiedad”, señaló.
Además, recordó que muchos costos —especialmente los laborales— se ajustan desde el 1 de enero, mientras que la mayoría de asambleas ordinarias se realizan entre marzo y abril, lo que hace razonable convocar estos espacios de manera oportuna para analizar el impacto real y tomar decisiones informadas.
Recomendaciones para los copropietarios
Ante este escenario, Fedelonjas hizo un llamado a los propietarios para participar activamente en las decisiones y compartió varias recomendaciones clave:
- Asistir a la asamblea de copropietarios. La cuota se define allí. Preguntar, opinar y votar es fundamental. Si no es posible asistir, se recomienda delegar poder con instrucciones claras.
- Exigir el presupuesto desagregado. Antes de aprobar cualquier incremento, es necesario conocer cuánto suben rubros como vigilancia, aseo, mantenimiento, seguros, servicios públicos y gastos administrativos.
- Comparar con el año anterior y revisar la ejecución real. No basta con el presupuesto proyectado; es clave revisar qué se gastó realmente y detectar posibles sobrecostos recurrentes.
- Definir reglas claras de implementación y control. El acta de la asamblea debe dejar explícito desde cuándo rige el aumento, cómo se aplicará, qué mecanismos de seguimiento habrá y con qué periodicidad se rendirán informes.
Fedelonjas insistió en que la cuota de administración no debe convertirse en un ajuste automático, sino en una decisión colectiva basada en cifras reales, transparencia y corresponsabilidad, para garantizar la sostenibilidad financiera de las copropiedades sin afectar la calidad de vida de los residentes